2023年9月，一线城市，以北京为代表，迎来了疫情爆发以来的第一波复苏。市场的问询量急剧增加，为业主带来了市场回暖的信心，但市场成交形势却充满了复杂性和变数。传统的黄金地段，如金融街和中关村，曾一度光彩夺目，但如今市场格局发生了明显变化。不少内资企业正积极寻找更经济实惠的办公场所，这给新兴区域带来了新的活力。
这一切似乎在向业主传达一个明确的信息：市场已经改变，以往的经验不再适用，办公楼租户的话语权逐渐增强。在这个背景下，业主们面临一个关键问题：“如何降低租金，同时保持市场形象？”市场重新洗牌的过程中，丽泽区域的空置率稳步下降，而亦庄、房山等产业园区则等待新兴行业的到来。
市场重新洗牌
随着疫情管控的结束，2023年3月，北京办公楼市场迎来了期待已久的复苏。企业租赁需求迅速释放，政策支持鼓励民营企业积极扩张，这一切都似乎符合市场的预期。然而，与以往不同的是，企业租赁需求的特点似乎发生了变化。
根据仲量联行的报告，北京办公楼市场在第一季度经历了需求的回升，企业的问询量在春节后出现了小高峰。然而，与以往不同的是，企业租赁需求似乎不再追求“大面积”。事实上，63%的甲级办公楼租赁需求来自1000平方米以下的面积，而北京的甲级办公楼平均租金却在下调，同比降幅达到2.5%。市场中的多数租户正在积极寻找低成本的机会，这并不一定是因为支付不起租金，而更多是因为主动紧缩预算。
如何体面地降租
在市场重新洗牌的背景下，一些业主选择采取积极措施来吸引租户。降低租金是最直接的方式之一。一些业主已经开始主动降低租金，以吸引更多的租户。此外，业主还通过提供免租期、提供定制装修或装修补贴等方式来降低租户的“隐性租金”。
与此同时，业主们开始关注办公楼内的各种附加设施，例如健身房、车位和会议室，以帮助租户降低成本。对于一些租户来说，现在或许是升级租赁的最佳时机，他们希望以相近的租金水平获得更高质量的租赁体验。这种变化使得新兴区域的价值逐渐凸显。
新兴区域的崛起
传统的优势区域，如金融街和中关村，在过去几年中的空置率稳步上升，租金水平持续攀升。那么，这些企业去了哪里呢？
根据仲量联行的数据，金融街的外迁需求主要来自大型内资金融企业的整合需求，他们选择了奥林匹克区域和丽泽区域作为目的地。而一些内资证券和基金公司的营业部则选择了非甲级写字楼，如阜成门等区域，以降低租金成本。
丽泽区域，作为均价最低的甲级办公楼市场之一，吸引了不少有扩张需求的企业。这些企业选择从金融街等高租金区域迁至丽泽，从而节省了大量租金成本。与此同时，新兴行业如自动驾驶也为这些产业园区带来了新的机遇。
结语
在新的经济周期下，写字楼市场变得更加复杂多变，需求侧的强度将决定市场未来的走势。企业租户的需求正在发生变化，业主们需要灵活应对，通过降低租金、提供更多附加设施等方式来吸引租户。与此同时，新兴区域的崛起也为市场带来了新的活力，这些变化将继续塑造未来办公楼市场的格局。
